sábado, 19 de enero de 2013

Vivienda 2013: ¿Te vas a comprar un piso o una casa?

Como todos sabemos, el 2013 trae muchos cambios a la hora de la adquisición de una vivienda. Este artículo mostrará los cambios que este año nos trae en el ámbito de la vivienda, e intentará detallar los gastos a tener en cuenta a la hora de adquirir tu inmueble. Actualización: A partir del 1 de Junio es obligatoria la Etiqueta de Eficiencia Energética. Infórmate en este artículo adicional.
 Para empezar, hablaremos de IVA. La compra de todo bien acarrea IVA, y no va a ser menos la compra de una vivienda. Hasta el 31 de diciembre de 2012, la compra de vivienda llevaba asociado el 4% de IVA, pero ahora, a partir del 1 de enero de 2013, el gravamen será del 10%, al comprar una vivienda nueva. Mencionar también, que las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, llevarán asociado un 4% de IVA.

Se entiende por vivienda de protección oficial de régimen especial, aquella que está destina a personas con unos ingresos extremadamente bajos. Por otra parte, se entiende por vivienda de protección oficial de promoción pública, aquella que el promotor de la misma es la Administración Pública.

Con respecto a las viviendas de protección oficial de régimen general, mencionar, que a pesar que lo que mucha gente cree, siempre han estado gravadas al tipo reducido y no al superreducido, pero  al igual que el resto de viviendas, se les aplicaba el 4% debido a la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto Ley 9/2011, de 19 de agosto, de medidas para la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para el 2011, cuya vigencia fue en un principio hasta el 31 de diciembre de 2011, y con la entrada en vigor del Real Decreto Ley 20/2011, del 30 de diciembre, se prorroga hasta el 31 de diciembre del 2012.

Debemos hacer hincapié en que, el IVA sólo grava la compra de vivienda nueva. Si vamos a comprar una vivienda de segunda mano, bien a un particular o a una agencia inmobiliaria, no pagamos IVA, ya que  esta operación está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales,  con un tipo de gravamen establecido por cada Comunidad Autónoma,  generalmente un 7%. Si la Comunidad Autónoma no tiene este gravamen establecido, será del 6% según el Texto Refundido de la Ley del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Asimismo, si optas por comprar una vivienda a un banco,  también te vas a ver afectado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, debido a que el IVA sólo afecta a la primera transmisión de la vivienda, y, en este caso, ya se ha dado entre el promotor y el banco.

Si tu pensamiento es comprar una vivienda de protección oficial, conocida como VPO, olvídate de acogerte a la subvención existente, porque ya no acogen más beneficiarios, desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, que suspende la aplicación de las ayudas de subsidiación de préstamos. Estas ayudas consistían en una subvención, dependiendo del nivel de ingresos durante un plazo de 5 años, para pagar la hipoteca de tu VPO, a 15 o 25 años, prorrogable otros dos periodos de igual duración. Así que si tenías pensado en adquirir una vivienda de protección oficial para beneficiarte de la ayuda para el pago de la cuota hipotecaria, olvídate.

Así, ya no es tan ventajoso comprar una vivienda, puesto que no tiene ayudas, ni te ofrece deducciones fiscales por la inversión. 

Ahora bien, el precio de la vivienda ha caído en el último año, pero nunca estamos seguros si va a mantener su decrecimiento, o si en algún momento se quedará estancado, o volverá a subir. Como los precios de cualquier producto, se fijan por el mecanismo de la oferta y la demanda, y la demanda no es muy alta frente a la gran oferta existente. Esto es una ventaja a aprovechar.

Si necesitas financiación, hay que mirarlo bien, porque debido a la tendencia bajista del Euribor, la mayoría de bancos y cajas ofrece un diferencial elevado. Y esto puede ser muy perjudicial en cuanto el Euribor vuelva a subir hasta sus valores normales, puede que no sea a corto plazo, pero tarde o temprano,  llegará a pasar. De la crisis saldremos, ¿En qué estado? Eso no se sabe. El acceso a la misma, no es tan fácil tampoco, te miran con lupa todo, tu sueldo neto, tus deudas, tus bienes, y si puedes presentar un aval. 

Destacar que a los bancos les sobran viviendas, aprovéchate de esto, porque puedes adquirir una vivienda del propio banco.

Por último, a modo de resumen, os mostramos lo que se debe sumar a la hora de calcular lo que cuesta la compra de una casa, que no sólo es el valor de la misma, sino, una serie de gastos adheridos al mismo.
  • Si necesitas de financiación, la tramitación de una hipoteca tiene una serie de gastos asociados a la misma, que son: la comisión de apertura, la tasación del inmueble,  el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la notaría, la gestoría y el registro, y el IVA que corresponda a estos servicios, y, el seguro o seguros que te obliguen a hacerte a la firma de la hipoteca.
  • Gastos de notaría y su correspondiente IVA, derivados de la intervención de un Notario que da fe de la operación llevada a cabo.
  • Gastos de Registro y su correspondiente IVA, inscripción de la compraventa en el Registro correspondiente.
  • Gastos de gestoría y su correspondiente IVA,  se derivan de la contratación de un gestor para llevar a cabo todos los gastos relacionados con la operación, por lo que tienen carácter opcional.
  • Si la vivienda es nueva, tendrás que pagar, además de lo anterior, el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por el contrario, si la vivienda es de segunda mano, tendrás que pagar, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Actualización: A partir del 1 de Junio es obligatoria la Etiqueta de Eficiencia Energética para vender o alquilar una vivienda. Infórmate en este artículo adicional.

¿Qué te parece? ¿Te animas a comprar una vivienda? Estamos a tu disposición para cualquier duda.

20 comentarios:

  1. ¡Hola que tal!
    Estoy visitando los blogs inscritos en el concurso 20minutos de los que no conozco ninguno en esta categoría para valorar a quien le doy el voto.
    Tu blog es muy completo y útil, lo anoto.
    ¡Suerte!

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    1. Gracias por tus palabras. Lo intentamos.

      Esperamos tenerte por aquí.

      Un saludo.

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  2. Tengo una duda por madre soltera no te dan ayudas para la compra de una vivienda de vpo?

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    1. Para acceder a una VPO tienes que cumplir una serie de requisitos entre otros unos ingresos familiares minimos, para familias monoparentales, el Indicador es distinto que para familias con dos padres, u otras situaciones.

      En cuanto a las ayudas, eso depende en gran medida de la Comunidad Autónoma dónde adquieres tu vivienda, y dónde estás empadronado, ya que las Comunidades tienen potestad para regular estas ayudas.

      Te recomiendo que entres en el portal vivienda de tu Comunidad y busques si existen ayudas que se ajusten a tu situación.

      Un saludo.

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  3. Muchas gracias lo voy a intentar aver si esta vez puede ser

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  4. Hola...estoy interesado en comprar un piso de VPO de segunda mano y quiero saber cual es la documentación que debe presentar el vendedor para que se pueda realizar con todas las de la ley. Gracias

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  5. Estimado amigo,

    En primer lugar, esta circunstancia depende mucho de las diferentes legislaciones autonómicas vigentes. Por lo que tu caso dependerá de la ubicación de la vivienda y de la legislación que la haya calificado como VPO.

    Lo conveniente sería acceder a la legislación que ha calificado esta vivienda al amparo de la VPO, para ver en qué circunstancias se prescribe la forma en que se puede descalificar la misma para convertirla en vivienda libre.

    De forma general, suele exigirse que haya pasado un plazo de años aunque en algunas ocasiones suele estar prohibida la venta de VPO salvo que concurran una serie de circunstancias muy definidas, y además se requiere que durante otro intervalo de tiempo haya sido residencia habitual.

    Recuerda que a los requisitos habituales de compra/venta, a partir de este 1 de Junio de 2013, se le suma el requisito de que la vivienda cuenta con una etiqueta de eficiencia energética, obligatoria para toda compra/venta/alquiler de un inmueble.

    La compra/venta de VPO es un tema muy complejo por lo que nosotros solemos recomendar el asesoramiento experto a través de un abogado. En nuestra barra lateral, tienes acceso a uno de nuestros colaboradores, "Grupo de Asesoría Jurídica", que podría ofrecerte más información sin ningún compromiso.

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  6. Hola, he comprado una vivienda vpo y me gustaria saber realmente que iva debo pagar.el contrato de compra venta se firmo hace 2 años y estaba al 8%, despues nos bajo al 4% y ahora que me entregan la casa ¿es seguro lo del 10%?Porque en la oficina nos dicen que haya en el momento de la entrega de llave.

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    1. Buenas noches,

      Si tu vivienda es VPO de carácter especial o de promoción pública, el IVA será el 4%. En caso de que sea de régimen general, será el 10%.

      Por lo que comentas, debe ser una VPO de régimen general, y por tanto el IVA será del 10%.

      Si no fuera así, porque sean VPO destinas a rentas muy bajas, o bien, que el promotor sea una Administración Pública, irá al 4%. Pero en principio, creo, por lo que has comentado, del IVA al 8% que tu VPO es de régimen general.

      Espero haberte ayudado.

      Un saludo,

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  7. Buenos días.

    Estoy interesada en comprar una VPO de segunda mano en la ciudad de Barcelona pero no sé si cumplo los requisitos. El propietario actual lo ha consultado a la Generalitat de Catalunya y me ha dicho que sí, pero yo tengo dudas porque ya soy propietaria de un piso en un pueblo de la provincia de Barcelona y creo que esto puede afectarme.
    Tampoco sé que tipo de ITP debería pagar, si el general del 10 % u otro especial.

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    1. Estimada lectora,

      Lo mejor es que te pongas en contacto con el organismo que gestiona las VPO en tu Comunidad.

      Te puedo comentar, que normalmente para acceder a una VPO por transmisión de un propietario, debes cumplir los mismos requisitos, que si accedieras de primeras, comprandola directamente a la promotora. Consulta estas condiciones en la Generalitat.

      Yo te comentó, que aquí, en mi Comunidad, las rentas que tiene la persona o personas que alquilan o compra no puede ser superior a 2,5 veces el IPREM. Pero cada Comunidad es diferente.

      Un saludo,

      Sara

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  8. Me compro una vivienda??? esa es mi duda
    Los alquileres en mi cuidad no estan baratos ni han bajado, los pisos que no necesitan reforma casi tampoco... pero si me la compro, cuanto es mucho.. bufff ¿Voy a cometer el error de todos?

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  9. Estimado amigo/a

    La decisión de la compra de una vivienda la tiene que tomar uno mismo valorando las siguientes circunstancias:

    - El capital disponible para la compra de la misma.
    - El precio de la misma y su valoración (intentar averiguar si está sobre o infra-valorada)
    - El préstamo que se tenga que pedir...

    Considera también que existe el alquiler con opción a compra. En un principio pagas un alquiler, y en los siguientes X años puedes ejecutar una compra de la misma.

    Te recomendamos que siempre, antes de tomar una decisión de este tipo te asesores bien en los siguientes aspectos:

    - Precios de la zona donde estés interesado.
    - Valoración económica de tu situación personal y del préstamo hipotecario en el que te embarcarás.
    - Aspecto legal: contactar con un abogado para que pueda aclararte cualquier aspecto legal del contrato de compra / Alquiler o alquiler+compra.

    Sentimos no poder ayudarte en este aspecto, puesto que es una decisión personal que se debe tomar en función de las posibilidades...Nosotros siempre recomendamos, tener la economía personal lo más saneada posible.

    Saludos,

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  10. Me acaba de tocar una vivienda de vpo,me piden casi 2000E de IVA,seria posible hacer el pago en varias veces?

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  11. Muy buenas, tengo unas dudas y veo que usted sabe bastante del tema, voy a adquirir una vivienda de segunda mano, la vivienda tiene 34 años y en la nota simple me indica que es de VPO, tengo derecho a alguna ayuda por parte del estado o de la comunidad autonoma?, recido en andalucia, he leido muchas cosas, desde ayudas o subsidios a las cuotas, ayudas para los gastos de notaria y hasta una financiación cualificada para la compra de viviendas de segunda mano, y la verdad es que estoy bastante perdido, soy menor de 35 y es mi primera vivienda, y no se realmente si existe alguna ayuda de la cual pueda beneficiarme.
    Tendria algun problema en adquirir esta vivienda, como esta calificada de VPO.

    Muchas gracias.

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    1. Buenos días,

      Te recomiendo que te pongas en contacto con la Consejería de Vivienda de tu Comunidad Autonoma.

      Puedes visitar esta página de información general. http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/DIRECCIONES_GENERALES/ARQ_VIVIENDA/_AYUDASVIV/AYU_PROMO_COMPRA/Existentes.htm

      Gracias por leernos,

      Un saludo,

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  12. Hola soy propietario de una vivienda de proteccion desde hace 25 años y ahora quiero comprar una vpp de unos 10 años.
    puedo comprarla sin problemas?
    Gracias

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    1. Por lo general la legislación respecto a VPP o VPO varía en función del territorio en el que te encuentres.

      Lo más recomendable es que acudas al Organismo Promotor de Vivienda de tu Comunidad Autónoma, ya que ellos sabrán decirte si incurres en compatibilidad o no para comprarla.

      Saludos,

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  13. Es uno de los momentos en el que nos expertos están aconsejando de comprar viviendas porque parece que el precio está cayendo, mejor aprovechar ahora porque luego no se sabe si se subirán

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    1. Gracias por tu aporte.

      Yo no soy partidario de la compra. La libertad que te da un alquiler de vivienda tanto en movilidad como en opciones de modificar tu estilo de vida, no te lo da una propiedad.

      Si quieres comprar y atarte a una hipoteca y a un sitio donde deberás vivir toda tu vida salvo que compres otra... ¡Adelante!

      Pero en España el alquiler de vivienda está como en un segundo plano, debido al estigma social de que el éxito se compone de tener familia, casa y coche.

      Un saludo,

      Muchas gracias por leernos.

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